임야 경매 때 가장 주의할 점이 분묘다. 분묘가 있으면 십중팔구 분묘기지권이 성립하고, 분묘기지권이 성립하는 한 온전한 토지 이용은 불가능해 죽은 땅이 되기 때문이다. 반드시 현장 답사 때 분묘의 유무를 확인하고, 분묘가 있을 경우에는 위치와 이장 가능 여부를 확인한 후 입찰에 참여해야 사후의 낭패를 방지할 수 있다. ♣ 분묘기지권의 성립 요건 ‘분묘기지권’이란 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분인 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관습에 의해 인정된 지상권과 유사한 물권이다. 분묘기지권은 다음 세 가지 중 어느 하나에 해당하면 성립한다. 첫째, 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우. 둘째, 토지 소유자의 승낙이 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 점유해 시효 취득을 한 경우. 시효 취득 의미는 분묘기지권을 취득했다는 의미로 분묘의 보존·관리에 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 점유하는 권리지, 그 토지의 소유권을 취득했다는 의미는 아니다. 셋째, 자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우. 자기 땅에 분묘를 설치한 사람이 분묘를 따로 이장한다는 특약 없이 땅을 처분한 경우에는 그 분묘 소유자는 분묘기지권을 취득한다. ♣ 분묘기지권의 특징 첫째, 사용 대가가 원칙적으로 무상이다. 둘째, 봉분의 형태가 분명해야 한다. 봉분 등 외분에서 분묘의 존재를 인식할 수 있어야 하며, 가묘(예장)는 포함되지 않는다. 평장돼 있거나 암장돼 있어 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있지 아니한 경우에도 분묘기지권이 인정되지 않는다. ♣ 분묘기지권의 존속 기간 ○2001년 1월 12일까지 설치한 분묘의 경우 약정 기간: 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치했거나 존속 기간을 약정한 경우에는 그 약정 기간 동안 존속한다. 영원히 존속: 약정을 정하지 않았거나 토지 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하고 취득한 경우에는 분묘 권리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하고 그 분묘가 존속하는 한 분묘기지권은 영원히 존속한다. 대부분의 분묘가 해당한다. ○2001년 1월 13일 이후 설치한 분묘의 경우 토지 소유자의 승낙 없이 당해 토지에 설치한 분묘, 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 당해 묘지에 설치한 분묘의 연고자는 당해 토지의 소유자·묘지 설치자 또는 연고자에 대해 토지 사용권 기타 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다(장사 등에 관한 법률 제23조 제3항). 공설·사설 묘지에 설치된 분묘의 설치 기간은 15년으로 하고, 그 설치 기간이 경과한 분묘의 연고자가 시·도지사·시장·군수·구청장 등에게 설치 기간의 연장을 신청한 경우에는 15년씩 3회에 한해 설치 기간을 연장할 수 있다(장사 등에 관한 법률 제17조). 기간의 산정에 있어 합장 분묘의 경우에는 합장된 날을 기준으로 한다. ♣분묘기지권이 미치는 범위 분묘가 직접 설치된 기지에 한하는 것이 아니고 분묘의 수호와 제사를 지내기 위해 필요한 주위의 빈 땅까지도 일정 부분 그 효력이 미치며, 그 확실한 범위는 각각의 구체적인 경우에 개별적으로 정해야 한다는 점을 주의해야 한다. 그러나‘사성(무덤 뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕)이 조성돼 있다 해서, 반드시 그 사성 부분까지 분묘기지권의 효력이 미치는 것은 아니다.’ 분묘기지권의 효력이 미치는 범위 내 일지라도 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않는다. ‘부부 중 일방이 먼저 사망해 이미 그 분묘가 설치되고, 그 분묘기지권이 미치는 범위 내에서 그 후에 사망한 다른 일방의 합장을 위해 쌍분 형태의 분묘를 설치하는 것은 허용되지 않는다.’ 장사 등에 관한 법률 제16조에 의하면 공설 묘지·가족 묘지와 종중·문중 묘지 또는 법인 묘지 안의 분묘 1기 및 당해 분묘의 상석·비석 등 시설물의 설치 구역 면적은 10㎡(합장은 15㎡)를 초과해서는 안 되고, 개인 묘지는 30㎡를 초과해서는 안 된다. ♣ 분묘기지권이 성립하지 않는 경우 장사 등에 관한 법률과 동법 시행령에 따라 다음 지역은 묘지 등의 설치 제한 지역이므로, 분묘지기권이 성립하지 않는다. ○수도권 제5조 제1항에 의한 상수원보호구역 ○문화재보호법 제8조 및 제15조에 의한 문화재보호구역 ○국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 제1호에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 ○농지법 제20조에 의해 지정된 농업진흥지역 ○산림법 제49조에 의해 지정 고시된 채종림, 보안림, 요존국유림 ○군사시설보호법 제4조에 의해 설정된 군사시설보호구역. ♣ 무연고 분묘의 처리 방법 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘나 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 설치한 분묘는 분묘기지권이 성립하지 않는 경우로, 분묘를 관할하는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 개장할 수 있다. ○연고자를 알 수 있는 경우 = 토지 소유자 등은 개장을 하고자 할 때에는 미리 3개월 이상의 기간을 정해 분묘의 설치자 또는 연고자에게 통보해야 한다. ○연고자를 알 수 없는 경우 = 만일 분묘의 연고자를 알 수 없는 무연 분묘일 경우에는 중앙 일간 신문을 포함한 2개 이상의 일간 신문에 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소·개장 사유·개장 후 안치 장소 및 기간·공설 묘지 또는 사설 묘지 설치자의 성명·주소 및 연락 방법·그 밖의 개장에 필요한 사항의 내용을 2회 이상 공고하되, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 1개월이 지난 다음에 해야 한다. 이장 비용은 분묘 1기지당 약 200만 원에서 300만 원 내외다. ♣ 권리 분석 때 유의 사항 매각 물건 명세서상에 ‘분묘수기 있음’이라고 표기돼 있을 때 임야 전체에 분묘기지권이 성립하는 것은 아니다. 문제는 임야의 어느 부분에 몇 기의 분묘가 존재하느냐가 관건이다.즉 경매 목적물의 한가운데에 묘지가 있느냐 아니면 한 구석에 존재하느냐에 따라 땅의 가치가 달라질 뿐만 아니라, 향후 재산권 행사에 있어서도 커다란 영향을 미친다. 반드시 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 분묘의 수와 분묘의 위치를 타진해 보는 것이 좋다. 특히 개발하기 위해 땅을 매입하고는 분묘권리자와 원만한 합의를 보지 못해 발을 동동 구르는 경우를 종종 볼 수 있다. 우리나라 사람의 분묘에 대한 각별한 애정은 땅 투자에 있어 때로는 디딤돌로, 때로는 걸림돌로 작용할 수 있음을 유념해야 한다. 강은현(법무법인 "산하" 경매사업실장) |
